提高首付新政退房引纠纷 是否为不可抗力难界定

日期:2016-09-18 17:25:32编辑作者:申博
“他明明是有能力买下这套房子的,可偏说没有。”王先生(化名)显得很生气,“现在想违约,连违约金都不想付了,说是政策原因导致的,属于不可抗力。”
  宏观政策调控在掀起房地产市场波澜的同时,也带来了大量的买卖纠纷。尤其是发生在新政前后的买卖行为。根据记者从多家北京大型中介了解到的情况,新政之后买卖纠纷数量激增。而上文中的王先生,就是其中之一。
  故事回放
  今年7月初,马先生通过北京某中介在位于东三环双井附近的A派公寓看中了一套90平方米左右的两居,当时和业主谈下来的单价是30000元/平方米,总价为270万元。双方签了购房合同。当时马先生事先支付给了王先生3万元的定金,并约定一个月内马先生将首付款100万元支付给王先生。
  不料事有凑巧,双方刚签约没几天,国务院出台了旨在遏制房价过快上涨的“国十条”。紧接着4月30日,北京市的相关调控细则出台,细则规定,在本市购买二套房首付提高到五成,第三套房贷暂时停放。
  由于马先生这次购买的是第二套房,所以按照首付比例五成来计算,他就需要支付135万元的首付款,比原先的多了35万元。中介在告知马先生这个消息时,马先生当即就表示凑不出那么多首付款。但如果马先生不按五成比例付款,就无法办理后续贷款。王先生在得知这个消息后,则催促中介,尽快成交。
  8月10日,到了约定交首付的时间,王先生到了中介门店,但马先生却爽约。在电话里,马先生表示自己凑不出那么多首付款。随后王先生不断向经纪公司施压,要求由中介出面让马先生履行合同。
  马先生在接受记者采访时则表示,他已经咨询过律师,律师的看法是:由于国家宏观调控造成的无法履行合同,属于不可抗力,不算违约,所以不需要承担违约责任。还可以要回之前支付的定金。
  “他明明是有能力买下这套房子的,可偏说没有。王先生则认为,马先生是有能力支付增加的首付款。他违约是因为担心买了房后房价下跌。并表示,如果马先生执意不履行合同,他就打算提起诉讼。
  违约责任难界定
  “今年6月份到7月初的时候,巨大部分都是卖房违约,因为房价上涨过快,房产增值大大超过违约金。到新政之后,买方成了违约主体,其中以‘由于新政无法凑个首付款’为由违约的购房者,占到了买方违约总数的绝大部分。”
  21世纪不动产市场分析师齐帆认为,在房屋买卖过程中,只要符合“买卖合同已签署,房产权属无瑕疵,产权过户无障碍”三个因素,另一方可以向法院申请强制过户。“现在的关键是,究竟宏观调控是否属于‘不可抗力’?”
  “无论买方是否能凑出多出来的首付款,只要不买房,都应算违约。”卓智律师事务所的姚克枫律师有不同的看法。他认为,如果合同中约定了“首付调整”的相关措施,买方就不能以其他借口来拒不履行合同;如果没有,就需要对买方的资产做界定。“不过法律一般会偏向于保障交易安全,判买方违约的可能性很大。”

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